dans certains cas l'ISF, la CRL (contribution sur les revenus locatifs) , sans oublier les prélèvements sociaux ?

Pourquoi une taxe professionnelle,

L’explication découle de la logique de l’administration fiscale : si vous êtes loueur en meublé, cette dernière vous considère comme exerçant une activité commerciale, donc professionnelle.Vous êtes en quelque sorte un « vendeur de nuitées », et, à ce titre, imposable à cette taxe dans les conditions de droit commun.

Contrairement à la location d’un appartement « nu », activité considérée comme civile, relevant de la fiscalité des revenus fonciers, la location en meublé est ainsi soumise à toute la panoplie fiscale du commerçant, dont, entre autres la taxe professionnelle, et les revenus locatifs nets sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Fiscalement toujours, l’administration fiscale fait pourtant la distinction entre le loueur en meublé « professionnel » et le « non professionnel ». La frontière entre les deux dépend du niveau atteint par les loyers, et de l’inscription ou non au Greffe du Tribunal de Commerce. Mais, paradoxalement, que vous soyez ou non dans la catégorie « professionnelle », vous serez redevable de la taxe professionnelle.

Comment est calculée cette taxe ?

La taxe se compose, comme pour la taxe foncière, d'un cumul de cotisations alimentant la commune de lieu du bien loué, le département, la région, voire la Chambre de commerce. Ces cotisations sont basées sur la valeur locative du bien loué, elle même découlant de la valeur cadastrale, selon des calculs compliqués et quelque peu impénétrables pour le particulier, autant que pour l'administration qui peine à donner des explications lorsqu'elles sont requises.
En pratique, à Paris par exemple, cette taxe professionnelle est souvent d’un montant assez proche de la taxe foncière.

Peut on y échapper ?

Dans quelques cas bien précis, oui.
- Si vous louez « momentanément » en meublé tout ou partie de votre habitation personnelle (par exemple, une résidence secondaire, louée   quelques semaines par an). Si vous louez « accidentellement », de manière non périodique, une partie de votre résidence principale.

- Si vous louez une partie de votre résidence principale pour un loyer modeste (maxi 163 €/m²/an en Ile de France) à des personnes pour qui   le local est leur résidence principale.
C’est aussi le cas pour les personnes qui investissent dans des programmes neufs destinés à être loués meublés dans des résidences de tourisme, ou résidences pour étudiants, et pour lesquels ils signent un bail à long terme avec une société de gestion. C’est alors la société de gestion qui sous-loue aux touristes ou étudiants, qui paie la taxe professionnelle.

Ces cas particuliers ne correspondent malheureusement pas à la situation de celui qui veut mettre un appartement parisien, ancien, en location meublée, de manière habituelle. Il devra donc s’acquitter de cette taxe.

Quand faut il payer ?

L’avis d’imposition parvient en général au quatrième trimestre de l’année, avec paiement avant la fin de l’année.

La taxe est elle plafonnée ?

Non pour les personnes physiques.
Par contre, si l’appartement ou la maison est détenue par une personne morale (Sarl de famille par exemple), la taxe professionnelle peut être plafonnée à 3,5% de la valeur ajoutée dégagée par la société pour cette activité. C’est parfois l’occasion de demander un remboursement partiel.

En conclusion, le « véritable » loueur en meublé n’échappe pas à cette taxe professionnelle. Mais rapportée aux différents avantages fiscaux que la location meublée lui confère par rapport au loueur en « nu », il n’y pas à hésiter : la taxe professionnelle est presque un mal nécessaire.

Où s’adresser ?

L’avis d’imposition est établi par le Service des impôts dont dépend le bien qui est loué. C’est donc à ce service qu’il faut s’adresser pour toute demande d’information, de réclamation, ou de demande de remboursement.

Patrick AZAN

Aid’Patrimoine Conseil

aidpatrimoine@wanadoo.fr
Le 21/07/2008